Edit : Attention ! Cet article n’est plus d’actualité. En savoir plus en lisant notre récent sujet sur la suppression du mesurage loi ALUR.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté quelques changements dans le domaine du diagnostic immobilier. Si la plupart des dispositions de la loi seront applicables après la parution de décrets, certaines sont d’ores et déjà en vigueur. C’est le cas de l’obligation du double mesurage, introduite par l’article 54 de la loi et applicable depuis le 24 juin 2014, comme indiqué dans l’extrait ci-dessous :

« En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants : […]

4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ; »

Superficie privative et surface habitable : quels biens sont concernés ?

L’obligation de mentionner la superficie privative et la surface habitable concerne les vendeurs d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot de copropriété. Ces deux superficies devront être annexées, sous forme d’attestation, dès la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Quelle est la différence entre ces deux mesurages ?

doublemesurage

surface habitable superficie privative

* Ces surfaces ne rentrent dans le mesurage Carrez qu’à condition qu’elles aient une superficie supérieure à 8m² et une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m.

La superficie privative répond aux mêmes règles de calcul que la Loi Carrez. Il s’agit de calculer la superficie des planchers des locaux clos et couverts, d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m (ou 2,20m pour la pièce principale). Sont exclus de cette mesure les balcons, les loggias, les garages, les caves, les emplacements de parking ainsi que les lots indépendants d’une superficie inférieure à 8m². Il n’est pas tenu compte dans le calcul, des murs, cloisons, marches d’escalier, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, surfaces sous hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le double mesurage : un article de loi ambigu

Une incertitude demeure toutefois quant à la définition de la surface habitable et de la superficie privative, en effet l’article 54 de la loi ALUR précise que le calcul des deux mesurages sera défini par décret en Conseil d’Etat. Or, ce décret n’a toujours pas été publié alors que l’obligation est, elle, déjà entrée en vigueur. Cependant une solution a déjà été envisagée par les professionnels du diagnostic immobilier. Il s’agit de se reporter à la surface habitable telle qu’elle est définie à l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’habitation et à la superficie privative telle qu’elle est définie par la Loi Carrez.

Désormais, dans le cadre d’une mission de mesurage d’un lot de copropriété, le Cabinet Barrere fournit un certificat de superficie mentionnant les deux différents mesurages.

Et pour la location ?

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2007, la surface habitable de la chose louée doit être précisée au contrat de bail. Désormais, la loi ALUR vient sanctionner l’absence de mention de cette surface. De plus, si la surface réelle s’avère inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. Ce mesurage n’est donc pas à prendre à la légère puisque les conséquences financières pour le propriétaire peuvent s’avérer importantes.